清迈租房合同：条款与禁用条款
如果你的房东向你个人出租三套或更多房源，就必须使用标准合同，12个月的租约也在其中。坚持要有清晰可读的泰文文本、两份内容一致的合同和书面的状况记录。只有一两套房源的房东不受这条规定约束，所以所有条款都要签成书面文件。
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签字之前，先检查草稿里的五件事：房东出租多少套房源、是不是标准表格、有没有禁用条款、泰文文本和两份内容一致的合同，以及谁提交你的入境管理局住址通知。
租约规定涵盖你的房东吗？
出租住宅是“受合同管制的业务”，意思是政府规定受涵盖的租约必须遵循的条款，并列出不能包含的条款。这条规定已经生效。它涵盖有三套或更多房源的经营者，按一栋或几栋楼合计，而且出租给个人。宿舍和酒店不在涵盖范围内，根据早先佛历2562年通知签订的租约继续有效，直到结束。
所以要问：“你在所有楼里总共出租多少间房或房子？”三套或更多，房东就受这条规定约束，即使没有一栋楼有那么多。回答含糊，或者只算你这栋楼，都是危险信号。
如果房东只出租一两套房源，标准表格和禁用条款清单就不适用。《民法典》仍然规定，不动产租约如果没有责任方签字的书面证据，就不能在法院强制执行。把所有条款，包括之后的涨租，都写进签字的文件里，并用下面的条款当检查清单。
标准合同
楼房和公寓租约必须按标准合同起草。房东自己的合同只有在保留标准合同实质内容时才可以接受。典型的12个月租约属于短期租约，涵盖最长三年，使用A表；更长的租约，最长三十年，有自己单独的表格。
在A表上，第7条有填写押金和预收租金的空格，第9条要求有一份房屋状况的书面记录，附在合同后面，一份给你。第4条有填写签约时水电费率的空格，服务费限于房东实际支付的金额。账单必须在付款日期前至少三天送到你手上。具体费率见房东水电价格。
租约不能包含的条款
对照这份清单检查你的草稿。受涵盖的租约不能包含：
- 预收租金加押金超过三个月月租。
- 在合同结束前改变租金和服务费。
- 非你的过错就没收押金或预收租金。
- 不事先通知就进入检查，紧急情况除外。
- 水电费高于公用事业公司向房东收取的费用。
- 在合同合法结束前封锁房屋或进入没收财物。
- 向现有租客收取续租费。
- 在你没有违反重要条款时终止合同。
- 让你承担正常使用造成的损坏或磨损，或不是你过错造成的损坏。
押金指南有完整的押金规定。
泰文文本、英文副本和两份合同
合同必须有清晰可见、可读的泰文，字号至少2毫米，每英寸不超过11个字符。只有英文的合同就缺少这一点。泰文版和英文版不一致时以哪个为准没有规定，所以两份都要，并逐行对照泰文和英文。泰文页面小到看不清是危险信号。
合同要起草成两份内容一致的副本，房东在签字后马上给你一份。
结束租约
在固定期限租约上，住满至少一半期限后你可以提前离开，需提前三十天书面通知且不欠租。房东只有在发出书面通知、给你至少三十天纠正问题后才能终止。A表规定房东负责必要的缺陷维修，而你负责照看房子并做小维修。
入境管理局住址通知（TM30）
TM30是外国人的住址通知。房东、房主或其他负责人要在你入住后24小时内提交，不提交会被罚款最高2,000泰铢。可以本人提交、挂号邮寄或在线提交。
标准表格里没有关于这一点的条款，所以请房东加一条，写明由谁提交，以及你能拿到收据副本。如果回答说由外国人自己提交，那就是危险信号。TM30指南有完整流程。
签字之前
| 要问的问题 | 危险信号 |
|---|---|
| “你总共出租几间房或几栋房？” | 回答含糊，或者只算你所在的那栋楼 |
| “能看看标准合同的范本吗？” | 房东自己的合同里含有禁用条款 |
| “合同草案里有没有无过错的没收押金、不通知就进入、水电费加价？” | 草案里含有其中任何一条 |
| “房屋状况记录在哪里？” | 没有附上，或者只有房东留了一份 |
| “有泰文版本吗？双方各签两份吗？” | 只有英文，或者只有房东留一份 |
| “谁来做TM30住宿报告，你会在租约里加一条吗？” | “外国人自己报” |
如果房东不肯改掉禁用条款，可以打OCPB热线1166，该热线为在住宅租赁中受到不公平对待的租客提供咨询。想了解搬家的整体情况，请看在清迈租公寓。
步骤
- 问房东出租多少套房源问：你总共出租多少间房或房子？三套或更多，无论在一栋楼还是几栋楼，房东就受这条规定约束。
- 要求看标准表格楼房和公寓租约必须按标准合同起草。房东自己的合同必须保留标准合同的实质内容。
- 对照草稿检查禁用条款找非过错就没收、不通知就检查，以及水电费高于公用事业公司自己的收费。
- 完成状况记录房东准备一份房屋状况的书面记录，附在合同后面，并给你一份。
- 签两份内容一致的合同合同要起草成两份内容一致的副本。
- 处理好住址通知在24小时内通知入境管理局的责任在房东一方，不是你。请房东加一条，写明由谁提交。
未确认： 通知里没有说明泰文版和英文版不一致时以哪个版本为准，也没有说明只有英文的合同是否无效。要泰文文本加一份英文副本。标准表格里没有条款规定由谁提交住址通知，所以请房东加一条。
常见问题
标准合同必须是泰文吗？
是的，合同必须有清晰可读的泰文，字号至少2毫米，每英寸不超过11个字符。
我可以要一份英文合同吗？
可以要求泰文旁边附一份英文。两者不一致时以哪个为准没有规定，所以逐行对照泰文和英文。
合同有几份？
两份内容一致的合同，房东在签字后马上给你一份。
哪些合同条款被禁止？
预收租金加押金超过三个月租金、非你的过错就没收、不通知就检查，以及水电费高于公用事业公司自己的收费。
房东可以在租期内涨租吗？
不可以。允许房东在合同结束前改变租金和服务费的条款是禁止的。
房东可以把我锁在外面吗？
不可以。允许在合同合法结束前封锁房屋或进入没收财物的条款是禁止的。
谁提交我的TM30？
房东、房主或住所持有人，在24小时内。这不是外国人的义务。
标准合同涵盖普通的12个月租约吗？
是的。最长三年的短期租约使用A表。
标准表格适用于只有一两间房的房东吗？
不适用，它涵盖有三套或更多房源的经营者。不动产租约如果没有责任方签字的书面证据，就不能在法院强制执行。
租约结束后我还住着怎么办？
在一个最高法院案例中，租客在一年租约结束后继续住着，被视为成立了没有固定期限、租金相同的新租约。
遇到不公平的租约条款去哪里投诉？
OCPB热线1166为在住宅租约中受剥削的租客提供咨询。
我的旧租约还算数吗？
根据早先佛历2562年通知签订的租约继续有效，直到结束。
更多中文指南
本文是依据上述来源核实的一般信息，不构成针对你个人情况的法律意见。价格、规定和营业时间可能变化，请到现场再确认一次。指南的核实方式见： How we check （英文）。
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评论 (6)
listen-to-me-morty
Breaking Lease Contract I signed a year contract for a house. And after one year, extended it for another year. Due to some personal reasons, i have to leave thailand immediately (5 months into the second year contract). My property manager said i wont be getting any of my deposit back. Understandable. But on top of that, they want me to pay them extra money for ac service, cleaning etc. Is this an acceptable ask? What are the consequences if I dont pay them any extra money and just leave?
3 条回复
cablefun
You contract will say that when you leave you need to have the ac cleaned ect ready for the next tenant, so you need to pay it. Your leaving early so they are entitled to keep deposit and ask you to fulfil the contract
PuzzleheadedLow6329
Agree with what Cablefun says. You should probably get a quote (or at least ask them for a ball park figure) for an end of tenancy clean (so they dont rip you off with this).
Ok_Assistant_4784
How big is the house? Because if for example the cost are 1000/1500 bath for AC and 1500/2000 bath for final cleaning, is worth it for just 3000/4000 bath to have problems? They may report you to police maybe adding extra details, they have your passport and the contract. You may never know what they will say about you... I would try to negotiate, like asking them to pay 50% because they will keep the deposit. Thailand is about compromise in the end. In my opinion is not worth the hassle if you want to come back, even if the end you just get 30 minutes for extra questioning at immigration. Is better to prevent problems in my opinion.
James_The_Righteous
Long term rental agreement Thailand Does anyone have experience with shortening their one year condo lease voluntarily without owner or agency consent? For example; You want to stay in Chiang Mai or Bangkok for only 3 months. They refuse short term contract so you just take the one year lease and leave after 3 months and don’t care about the deposit. What would be the consequences besides the obvious, losing your deposit? I know it’s not criminal because it would fall under civil law. Has anyone ever done this? Share your experience. :)
Pervynstuff
If you cancel your contract early, you just lose your deposit, that's it. Some landlords might agree to give you back some of your deposit if you can find someone to take over the lease, but don't count on it.