清迈租房：押金、合同和TM30
问房东一共出租几套房：达到三套及以上，标准规则就保护你。这些规则禁止预收租金加押金合计超过三个月租金，禁止水电费率高于水电公司自己的费率，也禁止在你没有过错时没收押金。TM30是你房东要做的，不是你。
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看房时先别急着付钱，查五件事：押金总额、水电费率、没收条款、未通知就入户、租约两份内容一致。这些都来自全国性的住宅租赁规定，下面的测试决定你的房东是否在管辖范围内。
法律管得到你的房东吗？
如果你以个人身份租房，且房东出租三套及以上（一栋楼或多栋楼都算），就受这些规则保护。只有一两套房的私人房东按条文理解不在范围内，以公司名义签的租约也不在。宿舍和酒店同样不算。
所以问房东一共出租几套房。规则没有给你核实的方法。
房租大概多少
宁曼路 (Nimman Road) 或古城 (Old City) 一套舒适的一居室，每月预算约12,000至20,000泰铢，单间公寓约8,000泰铢起。这是媒体估算，不是调查数据，所以要索取书面报价。带服务式住宿的溢价见服务式公寓与长期租约对比，各区域租金见清迈住哪里。
押金和预收租金
受规则管辖的房东，预收租金加押金合计不能超过三个月月租。
ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนเกินกว่าสามเดือนของอัตราค่าเช่าที่คิดเป็นรายเดือน
编辑翻译：允许经营者收取预收租金和押金、两者合计超过月租三个月金额的合同条款。
Royal Gazette vol. 142, special part 211 ง, 2025年6月6日, clause 6.1(2) (ข้อ ๖.๑ (๒))
押两个月加预付一个月正好是上限，所以要索取分别写明押金和预收租金的收据。按年付的长租有自己的一年租金上限。
租约结束时，如果你没有造成损坏，房东重新收回房屋后七天内退还押金。如果造成损坏，房东可以扣除维修费用，但正常磨损或不是你造成的任何问题不能扣。剩余部分在十四天内退还，寄回的费用由房东承担。
如果提前退租，你需要已住满租期至少一半、提前三十天书面通知房东、且没有欠租。预付租金在通知后七天内退还。完整规则见押金指南。
没收押金和未通知入户
受管辖的租约不能规定房东在你没有过错时没收押金或预收租金。也不能规定房东或代理人未经事先通知就进屋，紧急情况除外。如果你的合同草稿里有这两条，签字前要求删掉。
合同本身
楼房和公寓租约必须按标准合同格式签订。短期租约最长三年，长期租约超过三年，最长三十年。
租约要有清晰可读的泰文，并一式两份、内容一致。要一份英文版来读，签好的泰文版自己留着。标准表格里还有一行填写签约时的电费费率。
水电
房东收费不能高于水电公司向他们收的价，也不能加服务费或差价。PEA居民电价在26至200度区间是每度3.0000泰铢，201至400度区间是每度4.1584泰铢，都不含Ft、月度服务费和增值税。这一降价也适用于出租房、宿舍和公寓。
房东自己的电表是否适用这个费率没有说明，所以问房东按什么费率收费，并要求看账单。各档费率见房东电费和水费价格。如果被收得高于允许费率，打OCPB热线1166。
房东的TM30
房屋的房主、户主或占有人必须在外籍人士入住后24小时内向入境管理局申报。这项义务在房东身上，不在你，可以本人、挂号信或网上申报。办理流程见TM30指南。
相关指南
如果你刚来这座城市，第一周清单列出了先要办的事。
步骤
- 要求使用标准格式租约楼房和公寓租约必须按标准合同格式签订。短期格式适用于不超过三年的租约。
- 把押金和预收租金加起来对出租三套及以上的经营者，预收租金加押金超过三个月月租是被禁止的。
- 核对水电费率规定电费和水费高于水电公司自己费率的条款是被禁止的。
- 看清没收和入户检查条款租客没有过错时没收押金是被禁止的，未经通知就进屋检查也是，紧急情况除外。
- 留一份内容一致的副本租约一式两份，内容一致，泰文要清晰可读。
- 问清谁申报TM30在24小时内向入境管理局申报的义务属于房主或户主。问一下是否已经申报。
未确认： 要求把同样的条款写进书面。房东自己的电表是否也按更低的PEA电价计费，读到的资料里没有说明，所以要求看水电账单。
常见问题
在清迈房东最多能收多少押金？
押金加预收租金合计最多三个月租金，前提是房东出租三套及以上。
押两个月加预付一个月合法吗？
合法。加起来正好三个月，刚好等于上限。
房东收的电费能高于电力公司吗？
不行，租赁条款规定费率高于水电公司自己的费率是被禁止的。PEA居民电价在26至200度区间是每度3.0000泰铢，也适用于出租房、宿舍和公寓。
这些规则适用于所有租约吗？
不是。它们适用于以个人身份租房的租客，且房东出租三套及以上，可以在一栋楼或多栋楼。宿舍和酒店不在其中。
房东必须多快退还押金？
如果你没有造成损坏，租约结束且房东重新收回房屋后七天内。扣除维修费用后，剩余部分在十四天内退还。
我没做错事，房东能扣着我的押金吗？
不行。规定房东在你没有过错时有权没收押金或预收租金的条款是被禁止的。
房东能不告诉我就进来吗？
没有事先通知就不行，紧急情况除外。
TM30由谁申报？
由房屋的房主、户主或占有人申报，须在24小时内。这不是外国人的义务。
被多收费了去哪里投诉？
打OCPB热线1166。
更多中文指南
本文是依据上述来源核实的一般信息，不构成针对你个人情况的法律意见。价格、规定和营业时间可能变化，请到现场再确认一次。指南的核实方式见： How we check （英文）。
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评论 (8)
pitsnvulva69
Is it Doable to Rent an Apartment By Being in Your Home Country I just received my LTR visa. I don’t want to stay in a hotel or a short term rental apartment initially to begin with. I have been to CM 9 times. I know the locale where I want to stay. I checked on a property rental website that a few apartments are vacant in my preferred area. Do the property agents give you a video tour of the apartment and block the apartment for you in exchange of a token amount? My tickets are booked and I will land in Chiang Mai on 6th of June.
3 条回复
Western_Taro_6373
Book a hotel room and sort out things personally on site, don’t pay a rent before inspection
EishLekker
Someone else hopefully can help with the legal aspect of this, but practically speaking I think things would move much more smoothly if you know someone that can go and talk with them on your behalf. Preferably someone who speaks Thai.
Even_Reputation_7026
This is not advisable. Never rent an apartment that you have not viewed in person
Lashay_Sombra
Be aware, lot of scams here with people renting places that dont exist or that they dont have right to rent. Recommend not renting anywhere without being able to access yourself first, if thats not option (not here) only go with larger established estate agents
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WunkerWanker
You haven't seen it in person? Never send money without seeing a place first. Anywhere in the world.
Ok_Assistant_4784
If you want to rent an apartment long term, use a reliable agency! Is already my second *bad* experience with a freelance agent. It's all cute and nice until you sign the contract. They take their money, and now some of them don't care anymore. Then, they change tone, and then disappear without any reason when you need tm30 or other things. You have then to rely or to landlord or the landlord agent. I had better experience with Fawaz and another rental agency when i was in Bangkok. It's maybe just my experience but i noticed that you get a better service when you can review somebody. If these agents disappear you basically can do *nothing*, you can't review them so they can do whatever they want. Is the same reason why Grab drivers are nicer than taxi driver: you can review the Grab driver and complain, but you can't do anything for a rude or unprofessional taxi driver. My suggestion to the group: work with professional agencies. Less risk of unprofessional service. Because you can review them and they care about their reputation.
Ok_Assistant_4784
I am based of what they promise. In other countries they don't have any role after contract and i just deal with the landlord. In Thailand often they tell you to contact them for any problem and you don't have any contact for the owner. This is where the problems arises, when they promise support, and you don't have any contact with he the landlord